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為進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)城口縣城市更新項(xiàng)目有序?qū)嵤鶕?jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《重慶市城市更新管理辦法》（渝府發(fā)〔2021〕15號）《重慶市全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升專項(xiàng)行動(dòng)方案》（渝城辦〔2020〕14號）和《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)<城市更新項(xiàng)目規(guī)劃和用地管理的指導(dǎo)意見（試行）>的通知》（渝規(guī)資〔2022〕29號）《重慶市城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（YGZB01-2022）等規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，印發(fā)《城口縣城市更新項(xiàng)目管理操作細(xì)則》（城府辦發(fā)〔2022〕85號）（以下簡稱《操作細(xì)則》）。為便于各單位和社會(huì)公眾廣泛知曉政策內(nèi)容，對《操作細(xì)則》作如下解讀。

一、起草背景及過程

根據(jù)黨的十九屆五中全會(huì)提出實(shí)施城市更新行動(dòng)的決策部署，貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于城市建設(shè)的重要指示精神和重慶市“十四五”期間“一區(qū)兩群”區(qū)域戰(zhàn)略工作思路，城口縣規(guī)劃和自然資源局認(rèn)真學(xué)習(xí)中央文件精神，按照市級文件要求開展《操作細(xì)則》制定工作，并廣泛征求社會(huì)公眾、市級部門和縣級部門意見。2022年4月在縣政府會(huì)議室召集專題會(huì)討論修改，4月中旬在城口縣人民政府網(wǎng)站公開征求社會(huì)公眾意見，5月經(jīng)市規(guī)劃和自然資源局審查并按意見修改，最終于縣第十八屆人民政府第11次常務(wù)會(huì)議審議通過后印發(fā)《操作細(xì)則》。

二、主要內(nèi)容

《操作細(xì)則》嚴(yán)格對標(biāo)對表國家和市級法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，主要分為8部分，合計(jì)17項(xiàng)重點(diǎn)工作。

第一部分“適用范圍”。明確了操作細(xì)則適用范圍為城市規(guī)劃區(qū)（建成區(qū)）內(nèi)拆舊建新項(xiàng)目，提出了限制條件，為整個(gè)操作細(xì)則起草確定了框架。

第二部分“開展現(xiàn)狀調(diào)查”。對擬實(shí)施城市更新改造的房屋，明確應(yīng)開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、現(xiàn)狀測繪和資源普查，形成真實(shí)有效的土地、房屋權(quán)屬調(diào)查現(xiàn)狀成果，確保擬改造房屋無權(quán)屬糾紛，并考慮部分?jǐn)M改造房屋存在無證、與證載面積不相符、房屋交易但未辦理轉(zhuǎn)移登記、原權(quán)利人死亡涉及繼承等特殊情況并依法依規(guī)提出了解決方式，為城市更新項(xiàng)目實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

第三部分“規(guī)劃方案管理”。提出城市更新項(xiàng)目實(shí)施必須堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，明確了規(guī)劃編制和規(guī)劃審查的職責(zé)分工、工作流程和政策體系。由縣住房城鄉(xiāng)建委或轄區(qū)街道負(fù)責(zé)編制城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格遵循《重慶市城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》開展編制工作，對因退距造成面積減少、建房面積增加、聯(lián)合建設(shè)等5類特定情況，可以按照流程審批后納入規(guī)劃編制，滿足不同群眾的居住、改造需求；對編制好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，明確由縣規(guī)劃和自然資源局負(fù)責(zé)按流程組織審查，并出具審查意見。

第四部分“規(guī)劃許可管理”。對審批通過的城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，體現(xiàn)規(guī)劃的剛性約束力。在城市更新規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋改造的業(yè)主，經(jīng)主管部門對第三部分5類情況分類審查通過后，及時(shí)辦理《工程規(guī)劃許可證》。對涉及占地面積、建筑面積增加的，還需按規(guī)定繳納城市配套費(fèi)，并結(jié)合城口縣劃撥轉(zhuǎn)出讓相關(guān)規(guī)定，足額繳納土地出讓價(jià)款。

第五部分“建設(shè)過程管理”。為避免無序建設(shè)行為，嚴(yán)控新增違法建設(shè)總量，對城市更新建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行全過程監(jiān)管。由主管部門按照設(shè)計(jì)方案對擬建設(shè)區(qū)域放線、打樁定界，對改造建設(shè)項(xiàng)目實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題立行立改，嚴(yán)防違規(guī)建設(shè)行為發(fā)生。建設(shè)完工后，開展聯(lián)合驗(yàn)收并辦理規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收意見。

第六部分“用地管理”。從供地方式、價(jià)款補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)2個(gè)方面明確了政策體系。提出了以協(xié)議出讓方式保證土地合法供應(yīng)路徑，并對協(xié)議出讓后3類具體情形的土地價(jià)款繳納做了闡述。

第七部分“不動(dòng)產(chǎn)登記”。就改造完成后不動(dòng)產(chǎn)登記辦理做了說明，從而對城市更新建設(shè)項(xiàng)目管理整套工作流程形成了閉環(huán)。

第八部分“其他事項(xiàng)”。對操作細(xì)則施行時(shí)間進(jìn)行了說明。因部分政策體系變化，為便于土城老街房屋自主改造順利推進(jìn)，針對土城老街自建房改造（三期），仍參照《城口縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<土城老街居民房屋自主改造工作實(shí)施方案>的通知》（城府辦發(fā)〔2017〕52號）文件執(zhí)行。

三、《操作細(xì)則》亮點(diǎn)

（一）調(diào)查確權(quán)，解決產(chǎn)權(quán)辦理。部分老舊小區(qū)的房屋因年代久遠(yuǎn)和老百姓法律意識淡薄，沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)在為了房屋的融資功能和繼承問題，需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，可以通過本次調(diào)查確權(quán)完善不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）解決規(guī)劃區(qū)內(nèi)只能“四原原則”、“三原原則”建房的政策約束。過去很長一段時(shí)間在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因?yàn)槌鞘姓w拆遷建設(shè)，原則上不準(zhǔn)老百姓拆舊建新；或者確實(shí)因D級危房不能居住原因，又暫時(shí)不拆遷的，只能按照“四原原則”或“三原原則”審批建設(shè)。因此很多老舊房屋“等政策”，造成老百姓意見很大。本《操作細(xì)則》充分征求老百姓意見，并突破原有政策約束，為規(guī)劃區(qū)內(nèi)拆舊建新建房給予政策支持。

（三）審批流程的剛性約束，提升政府公信力。過去拆舊建新審批不夠公開透明，存在暗箱操作風(fēng)險(xiǎn)，影響政府公信力。本《操作細(xì)則》審批流程科學(xué)合理，社會(huì)廣泛參與，部門規(guī)范審批，政府嚴(yán)格把關(guān)，避免部門、個(gè)人做人情，一視同仁，提高老百姓滿意度。

（四）功能配套、面積增加，解決老百姓宜居難題。老舊小區(qū)的房屋因年代原因，大多功能不配套，特別是沒有衛(wèi)生間，設(shè)施簡陋，導(dǎo)致群眾生活起居極不方便。《操作細(xì)則》規(guī)定可以根據(jù)家庭實(shí)際情況完善居住功能，增加廚房、衛(wèi)生間等，或平房在符合條件下適當(dāng)增加樓層，解決房屋宜居難題。

（五）小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、政府配套，完善基本功能。老舊小區(qū)大多為居民區(qū)，是隨著城市擴(kuò)充逐步自發(fā)形成的聚居區(qū)。因此缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，功能單一，沒有配套設(shè)施。隨著政策的調(diào)整，不再“大拆大建”，黨中央國務(wù)院非常重視生活在這些小區(qū)的老百姓，通過實(shí)施“老舊小區(qū)改造”的“拆、改、留”，優(yōu)化小區(qū)布局，增加配套設(shè)施，改善基礎(chǔ)設(shè)施，讓老百姓有更多獲得感。

（六）一宗地一個(gè)土地性質(zhì)，規(guī)范用地審批。老百姓的房屋基本都是“邊建邊用、邊用邊擴(kuò)”，再加上過去老百姓對土地性質(zhì)不重視，造成一宗地既有國有土地也有集體土地，無法完善不動(dòng)產(chǎn)登記。《操作細(xì)則》對這類情況有了明確的辦理意見和辦理辦法。

（七）合理增加容積率、補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，體現(xiàn)社會(huì)公平性。過去因?yàn)閷徟罁?jù)問題，不能突破原有建筑面積，老百姓即使有建房需求，但無法解決居住問題，也就沒有建房的積極性。現(xiàn)在有了老百姓同意的規(guī)劃方案，可以適當(dāng)增加面積，充分調(diào)動(dòng)老百姓建房積極性，同時(shí)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款也進(jìn)一步體現(xiàn)政府的公平性。