城口縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《城口縣城市更新項目管理操作細則》的通知

城府辦發(fā)〔2022〕146號

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各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣政府各部門，有關(guān)單位：

經(jīng)同意，現(xiàn)將《城口縣城市更新項目管理操作細則》印發(fā)給你們，請結(jié)合我縣實際，抓好貫徹執(zhí)行。

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城口縣人民政府辦公室

2022年11月4日

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（此件公開發(fā)布）

城口縣城市更新項目管理操作細則

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為進一步規(guī)范和推進城口縣城市更新項目有序?qū)嵤鶕?jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《重慶市城市更新管理辦法》（渝府發(fā)〔2021〕15號）《重慶市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升專項行動方案》（渝城辦〔2020〕14號）和《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)〈城市更新項目規(guī)劃和用地管理的指導意見（試行）〉的通知》（渝規(guī)資〔2022〕29號）《重慶市城市更新規(guī)劃設(shè)計導則》（YGZB01-2022）等規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定如下操作細則。

一、適用范圍

本操作細則所稱城市更新項目是指城市規(guī)劃區(qū)（建成區(qū)）內(nèi)拆舊建新項目。

二、開展現(xiàn)狀調(diào)查

規(guī)劃設(shè)計方案編制前，由縣規(guī)劃自然資源局負責，葛城街道、復興街道配合，開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、現(xiàn)狀測繪和資源普查，摸清本底情況，調(diào)查收集更新項目范圍內(nèi)群眾的改造意愿并將資料整檔成冊。

（一）對擬改造房屋占用土地權(quán)屬展開現(xiàn)狀調(diào)查，明確四至界限，測繪1:500現(xiàn)狀地形圖，并調(diào)查原建筑物實際情況。對于已辦理登記的，根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)工作的通知》（國土資廳函〔2017〕1272號）規(guī)定，權(quán)籍調(diào)查結(jié)果符合不動產(chǎn)登記要求的，繼續(xù)沿用。

（二）自主改造房屋所有權(quán)人原則上應(yīng)與證載房屋所有權(quán)人一致，不一致的應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。

（三）對涉及老舊房屋原初始權(quán)利人已死亡且未辦理繼承登記的，房屋改造前，實施主體應(yīng)由全部合法繼承人承擔并提供相關(guān)證據(jù)材料。

三、規(guī)劃方案管理

城市更新項目實施堅持規(guī)劃引領(lǐng)。項目實施前應(yīng)當編制項目實施方案，項目實施方案包括規(guī)劃設(shè)計方案。

（一）規(guī)劃設(shè)計方案編制

縣住房城鄉(xiāng)建委（或街道）負責城市更新規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)符合城市更新規(guī)劃內(nèi)容，通過規(guī)劃設(shè)計方案的編制，提出項目的規(guī)劃控制要求，具體按照以下要求編制：

1.規(guī)劃設(shè)計方案編制過程中應(yīng)對調(diào)查收集的群眾改造意愿進行分析，可邀請社區(qū)參與規(guī)劃設(shè)計方案研究，以圖文方式說明相關(guān)意見采納情況。

2.規(guī)劃編制原則遵循導則進行編制。下列情況可以按照流程審批后納入規(guī)劃編制：

（1）原建筑拆除重建時，因城市道路或公共設(shè)施建設(shè)需要，要求建設(shè)整體后退導致占地面積減少的，在不影響總體規(guī)劃前提下按照不超過原證載計容建筑面積的15%增加容積率，增加具體規(guī)模（占地面積為依據(jù)）以審定為準。

（2）因原有房屋建設(shè)年代久遠，未設(shè)置衛(wèi)生間等房屋配套設(shè)施的，在滿足消防、安全等要求以及不影響城市通道和形象的前提下，可利用周邊自有空閑地，在補繳土地出讓價款后，納入規(guī)劃設(shè)計。因完善居住功能，增加廚房、衛(wèi)生間等背包工程的城市更新項目，可以按照不超過原證載計容建筑面積的15%增加容積率。

（3）原有房屋為平房，已無法滿足現(xiàn)有家庭成員的基本居住需求且家庭成員在城口縣沒有其他房產(chǎn)的，在符合結(jié)構(gòu)安全的前提下可按照滿足基本生活需要，適當增加樓層，按照戶籍人均建筑面積不大于35㎡納入規(guī)劃設(shè)計。

（4）堅持一地一性質(zhì)原則，因歷史原因，若一宗地上存在國有和集體兩種性質(zhì)，須將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后進行規(guī)劃審批。

（5）鼓勵業(yè)主聯(lián)合建設(shè)，按照“大院子”形式進行規(guī)劃設(shè)計，盡可能多留綠化、休閑、娛樂、健身等公共空間，提升小區(qū)品質(zhì)。

（二）規(guī)劃設(shè)計方案審查確定

規(guī)劃設(shè)計方案編制完成后，應(yīng)報縣規(guī)劃自然資源局審查，核實查清不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，研究確定土地供應(yīng)方式，出具審查意見。

1.審查規(guī)劃設(shè)計方案。縣規(guī)劃自然資源局應(yīng)在收到項目規(guī)劃設(shè)計方案審查申請后，組織現(xiàn)場踏勘，了解更新區(qū)域的整體情況，重點查驗規(guī)劃設(shè)計方案擬拆除、改建、保留建筑的可行性。必要時，可以組織有關(guān)專家、相關(guān)部門論證，通過審查規(guī)劃設(shè)計方案，明確規(guī)劃控制要求。

2.規(guī)劃設(shè)計方案公示。縣規(guī)劃自然資源局對需重新辦理規(guī)劃許可以及涉及對現(xiàn)行詳細規(guī)劃進行修改的項目按程序組織公示，保留維修型項目不在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行公示。

3.規(guī)劃設(shè)計方案報批。規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)縣規(guī)劃自然資源局審查同意并出具審查意見后，作為項目實施方案內(nèi)容報縣政府組織審批。縣政府批準項目實施方案后，縣規(guī)劃自然資源局應(yīng)將主要規(guī)劃指標、配套設(shè)施等規(guī)劃控制要求納入“國土空間規(guī)劃一張圖”進行管控。

四、規(guī)劃許可管理

（一）建設(shè)項目審批嚴格執(zhí)行規(guī)劃的剛性約束。城市更新項目規(guī)劃設(shè)計方案一經(jīng)審定，應(yīng)當及時完善城市更新專項規(guī)劃編制、更新項目涉及的詳細規(guī)劃修改。任何單位和個人不得隨意改變規(guī)劃建設(shè)。

（二）在城市更新規(guī)劃區(qū)內(nèi)的項目業(yè)主提交建房申請，經(jīng)縣規(guī)劃自然資源局核實符合詳細規(guī)劃并與城市更新規(guī)劃設(shè)計方案一致，繳納相關(guān)稅費、土地出讓價款，完善土地出讓手續(xù)后辦理規(guī)劃許可證及相關(guān)手續(xù)。

（三）符合詳細規(guī)劃并完善土地出讓手續(xù)后辦理工程規(guī)劃許可的幾種情形：

1.按不超過證載建筑面積、不改變原建筑使用功能、不突破原建筑基底和原建筑高度的原則進行建設(shè)的，經(jīng)核實無誤后直接辦理工程規(guī)劃許可證。

2.按計入容積率的建筑面積不超過證載建筑面積、不改變原建筑使用功能、不突破原土地使用權(quán)屬范圍進行建設(shè)的，改造后建筑的間距、退讓不符合本市的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，并在原有基礎(chǔ)上加劇影響相鄰權(quán)人合法權(quán)益的，應(yīng)當取得該側(cè)相鄰權(quán)人同意后方可辦理工程規(guī)劃許可證。

3.因城市建設(shè)后退，規(guī)劃中建筑后退以審定的規(guī)劃方案為依據(jù)直接辦理工程規(guī)劃許可證。

4.建筑占地面積增加，增加占地部分按照協(xié)議出讓方式繳納土地出讓價款后辦理工程規(guī)劃許可證。

5.總建筑面積增加，建筑面積大于原證載面積的，超面積部分按要求繳納土地出讓價款后辦理規(guī)劃許可證。

6.申請聯(lián)合建設(shè)，按照各戶的原證載面積之和辦理工程規(guī)劃許可證，存在面積增加的，超面積部分按要求繳納土地出讓價款后辦理工程規(guī)劃許可證。

7.建設(shè)項目同時具備以上第4種、第5種情形的合并辦理。

五、建設(shè)過程管理

（一）縣規(guī)劃自然資源局負責，縣住房城鄉(xiāng)建委、葛城街道、復興街道配合，依據(jù)經(jīng)審核的施工圖紙進行放線、驗線。在地基完工后進行復核，確認無違規(guī)建設(shè)行為后方可進行下一步施工。

（二）縣規(guī)劃自然資源局會同縣住房城鄉(xiāng)建委不定期對改造建設(shè)項目進行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為立即制止，及時整改。

（三）項目竣工后，縣規(guī)劃自然資源局對項目業(yè)主提交的房產(chǎn)測繪報告進行審核，葛城街道、復興街道負責，縣規(guī)劃自然資源局、縣住房城鄉(xiāng)建委配合開展現(xiàn)場復核，確認是否與工程規(guī)劃許可和風格風貌要求一致，對因施工誤差不大于1%且總面積不超過2㎡的超面積部分予以驗收，辦理規(guī)劃核實驗收意見。

（四）建筑質(zhì)量和施工安全由縣住房城鄉(xiāng)建委負責，屬地配合。

六、用地管理

（一）土地供應(yīng)方式

根據(jù)城市更新項目要求，結(jié)合建筑“留、改、拆”方式，涉及主體建筑改建加建、拆舊建新等需增加建筑占地面積的，采取協(xié)議出讓方式實施土地供應(yīng)。

（二）價款補繳標準

原物業(yè)權(quán)利人自主實施，可采取協(xié)議出讓的，按以下方式計收價款：

1.原用地性質(zhì)為劃撥的，按評估新的土地利用條件下正常市場價格與對應(yīng)級別用途土地增值收益率乘積計收地價款；

2.原土地性質(zhì)為出讓的，按評估新的土地利用條件下確定的相應(yīng)年限與原土地使用條件下剩余年限地價總額的差額計收地價款；

3.整合利用周邊無法單獨實施開發(fā)利用的零星土地的，按《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價確定規(guī)則》（渝國土房管規(guī)發(fā)〔2016〕6號）中關(guān)于零星土地整合地價政策計收地價款。

七、不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

八、其他事項

本操作細則自發(fā)布之日起施行。土城老街自建房改造（三期）參照《城口縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<土城老街居民房屋自主改造工作實施方案>的通知》（城府辦發(fā)〔2017〕52號）文件執(zhí)行。