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《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》政策解讀

日期：2022-02-08來源：重慶市人民政府網(wǎng)?

《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（市政府令第347號）（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)2021年11月10日市第五屆人民政府第166次常務(wù)會議審議通過，自2022年5月1日起施行。

一、出臺背景

《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（市政府令第244號）自2011年3月1日實(shí)施以來，在規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理，維修、更新、改造物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著《民法典》的修訂，對建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、籌集、表決權(quán)數(shù)等都作了新的規(guī)定，需要對我市維修資金管理政策法規(guī)作出相應(yīng)的調(diào)整。2020年5月新修訂的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）實(shí)施，其中也明確規(guī)定“物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定”。因此，按照市政府2021年立法計(jì)劃安排，對《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》進(jìn)行了全面修訂。

二、主要內(nèi)容

本次修訂后《辦法》共五章46條。主要修改內(nèi)容包括以下幾個方面：

（一）明確管理體制。明確了由市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理，并特別明確提出要明確代管機(jī)構(gòu)，配備工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

（二）明確交存主體。建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。新建商品房在辦理網(wǎng)上簽約備案時，由建設(shè)單位代為足額交納首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未出售的房屋，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理竣工驗(yàn)收備案前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。

（三）交存標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％－8％。其中中心城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，中心城區(qū)以外的交存數(shù)額由各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定。

（四）表決權(quán)數(shù)。使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

（五）公共收益轉(zhuǎn)為物業(yè)專項(xiàng)維修資金。規(guī)定了業(yè)主大會成立前，公共收益應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，并設(shè)立單獨(dú)賬目。

（六）引入物業(yè)維修商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制。鼓勵探索物業(yè)專項(xiàng)維修商業(yè)保險(xiǎn)制度。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金購買保險(xiǎn)。

（七）第三方評審。引入第三方評審機(jī)制，對10萬元以上物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行評審，評審費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益或公共收益中列支。

三、重要意義

《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的修訂和實(shí)施，進(jìn)一步解決了當(dāng)前物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、管理和使用過程中的難點(diǎn)，為建立更加有效的物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、管理、使用體制，消除物業(yè)安全隱患、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供了法律依據(jù)。